「內捲」又如何？——從經濟學之角度看

        近年時興談「內捲」，但這所指為何？淘寶、拼多多及京東加大售港服務，衝擊本地零售業？本地食肆因北上消費而現結業潮？當然，還有不少老字號嘆生意難做，競爭過多，以至內地企業（如車企）間之激烈競爭，這些都可能與「內捲」有關吧。

老實說，筆者不太清楚「內捲」一類潮語之準確意思，但相信總與市場競爭（甚至過度競爭）有關，應屬經濟學之分析對象，故本文希望介紹一下經濟學中有關論述，不一定正中時弊，但或可供各方參考，重新思考這些問題。

關於「內捲」之言論，有正有負，唯似以負面居多，包括低價競爭帶來供需不平衡，對企業造成生存危機，甚或令人失去上進動力。只是，亦有人認為有競爭才有進步，低價有益於消費者，生產者雖受損，但更應力爭上游。再進一步，或有人認為，舊的不去新的不來，競爭讓新舊交替出現，是自然不過。

這些論述都各有道理，卻欠系統性，尤其是，當有正有負時，到底競爭是過多還是過少？又或者競爭就是好，沒過多或過少可言？

其實，筆者自中學至大學，都不時聽到相類辯論，一直以為這是經濟學的題目，唸經濟學可幫助思考這類問題，後來才發現經濟學課程中，由中學至大學都沒這方面之論述。一般人談論它，只基於常識，不基於經濟理論。

後來，筆者發現在工業組織理論中，曼昆（N.G. Mankiw）及雲斯頓（M.D. Whinston）一篇經典論文（註1），探究的正是該議題。該文對專研商業經濟之學者言，自非陌生，但商業經濟不是研究院（乃至本科）必修課，不是所有人都必讀。其實，該文所論乃經濟學之核心關懷，很值得細讀。

現試介紹該文，為簡便計，下稱該文為曼雲。

首先，曼雲建立了一數學模型，以分析市場競爭，並涉及以下假設：行業內所有商戶之產品訂價，不低於邊際成本（假設I），倘多了商戶經營，整個行業之銷售量會增大（假設II），但每位商戶之銷售量將被攤薄而下降（假設III）。

這些假設都合理，倘都成立，而商戶所售產品又都同質（homogeneous），曼雲證明：市場上之商戶數目可能過多，換言之，市場競爭或過大，大於最適水平。

這結論未必與一般人之想法一致，懂點經濟學的人，往往認為市場競爭總是好的，不會過多或過少。這種核板印象，來自經濟學對「完全競爭」（perfect competition）市場的描述，在該類市場下，多點商戶帶來多點競爭，壓低價格，可為社會帶來最大效益。倘競爭巨大，商戶虧蝕，則自然會退場，毋須憂慮。

現實是，不完全市場在所多見，把所有市場當成完全競爭來分析，頗不適切。曼雲所分析的市場，正非完全競爭，如上所言，他們之假設都頗合理，分析的亦是自由市場，只是不一定「完全」而已。

其中，過度競爭的關鍵在於邊際利潤是否為零。曼雲之假設I規定價格不低於邊際成本，故邊際利潤不低於零，倘等於零（完全競爭下之特徵，因競爭大），則無論是多了還是少了商戶競爭，對現存商戶之盈餘無損（因為是零）。倘高於零，而新商戶入市又會減低現存商戶之生意（假設III），便構成「搶生意效應」（business-stealing effect），正是競爭過大之因由。

何解？須知新商戶加入市場，既帶來得益，亦帶來損失，倘得多於失，則對市場有利，反之則否。在同質產品市場，所有商戶賣同樣產品，對消費者言，多了商戶加入，不帶來任何新意，極端點說，新商戶於需求面不帶來新價值。

供應方面，因邊際利潤為正值，新商戶願意加入市場，但須付起動成本（entry cost）。愈多商戶入場，生意被搶掉，邊際利潤便一直下降，致僅可收回入場成本，這時新商戶不會再入場。對新商戶來說，它們只會考慮自己能否賺得夠（這是「得」），不會考慮其他商戶會否因競爭多了而賺少了（這是「失」）。但從市場整體之角度看，得失兩方都需考慮，只看入場之得而不看其失，將導致競爭過大，商戶過多。

「搶生意」可帶來過度競爭，這或許是商人對市場之常識，但經濟學又好像不這樣說。誰是誰非？曼雲的分析讓我們看清楚，誰是誰非要看甚麼假設成立，經濟學說的通常是完全競爭，商人所指則為不完全競爭，我們用經濟學做分析，必先判斷哪些假設成立才行。

只是，假設產品均為同質，仍是不太現實，故曼雲亦考慮產品差異化（product differentiation）之影響。

首先，倘新入場商戶之產品非現有產品的倒模，而是有所不同，那新入場會帶來新價值，不可抹殺。用經濟學術語說，新產品可帶來新的消費者剩餘（consumer surplus）——唸過經濟學的人都知道這術語，倘讀者不懂，則只需視此為買方購物之淨得益即可。

但是，商戶只賺取利潤——或生產者剩餘（producer surplus）——不賺取消費者剩餘。而且，加入市場與否，決定由商戶做，非消費者做，這造成誘因不足的問題。

此話何解？簡單言，市場效率看的是整體，看的是消費者剩餘（CS）加上生產者剩餘（PS），扣除新商戶入場成本（F）後之淨值（CS+PS–F）。倘這淨值為正數，則多點新戶商才好。但由商戶之角度看，則只會看生產者剩餘（PS）扣除入場成本（F）後之淨值（PS–F），淨值為正則入場，否則不入。

商戶之決定少了CS，故即使進場帶來之得大於失（CS+PS–F>0），但商戶或已不再進場（因PS–F=0），誘因不足下，令太少商戶進場，引入太少新產品，此謂「（消費者）剩餘忽略效應」（註2）。

另一方面，「搶生意效應」依然，因新產品只是有差異而已，與舊產品非百分百不同。倘多了商戶進場，總會搶去舊商戶部份生意。上文已解釋，「搶生意」帶來過度競爭，太多商戶進場。

一方面，市場傾向帶來太少差異性產品，一方面，市場又有太多人搶生意之虞，一正一負，市場競爭到底是過多還是過少呢？理論說了一番，我們是否又回到原點，毫無得著？

非也，透過曼雲，我們知悉正負關鍵在於兩大效應，藉分析不同行業於兩大效應之強度，便可評估競爭是否過多。倘不作具體分析，便一口咬定競爭過多或過少，這才是不妥。至於具體分析當如何做，便要看情況。

首先，不應誤會，曼雲不是要教導商人如何營商，不是說：生意被搶了，便應多製作有差異之產品，以減少競爭帶來的影響。這種說法錯不了，但商人自然懂，不需經濟學家提醒。經濟學家與商人不同處是，商人只看自己生意，經濟學家則看全局，這才有助政策制定。

曼雲之分析如何幫助制定政策？舉例，其分析探討市場有否過少（或過多）商戶參與競爭，正是制定競爭政策（competition policy）之所需。可惜，後者之研究，卻少見引用曼雲，直至近來哈佛法律經濟學者Louis Kaplow才有參考該架構，提出很有意義之分析（註3），只是這非本文之關切點，待日後有機會再介紹。

再舉例，筆者認為，曼雲之分析架構，與保育政策有關。倒底哪些行業可能被淘汰但又不應淘汰呢？這是保育政策的核心問題，曼雲之現行架構戳中某些重點，但還須適度擴充，才足以指出問題癥結，現試用該架構析出若干重點（註4）。

近年不少人惋惜老店結業成風，有人說是市場規律，新舊興替在所難免，有些人則說香港沒好好保育傳統，到老店消失時才知其可貴。行業內之營運者到底是過多還是過少呢？如上所述，這視乎「剩餘忽略效應」還是「搶生意效應」較強烈。

一般言，傳統老店手作成份較多，不若連鎖店產品高度標準化，故傳統老店賣的是較大差異的商品或服務。差異愈大，帶來的「消費者剩餘」當愈大。原理是，標準化產品差異小，易取代，同質產品間更毫無差異，需求曲線趨平坦（若價格稍高，客戶會全面流失），多一件不多，新產品帶來之新「消費者剩餘」接近零，這正是文首所述「完全競爭」之情況。反之，差異化產品較難取代，需求彈性（elasticity）小些，需求曲線較陡峭，新產品帶來之「消費者剩餘」（CS）便較大。上言商戶只看PS–FC>0否，不看CS+PS–F>0否，倘CS愈大，「剩餘忽略效應」自亦愈大。

另方面，傳統產品間有較大差異，或較難互搶生意，試想，當一間老店退場，是否可大力幫助其他老店做多些生意呢？這較難說，總言之，難言「搶生意效應」強烈否。

「剩餘忽略效應」令商戶過少，「搶生意效應」令商戶過多，由上可知，於傳統老店言，前者強，後者難說，有機會是前者較強。倘如是，則商戶便過少，市場或過度淘汰傳統老店。有說老店流失是市場規律使然，這個當然，但市場競爭是否剛好是最適水平呢？這便要看情況了，於傳統老店言，這一不定。

必須強調，筆者不是說政府應干預，以硬手段留低老店，這可能令事情更差。一般言，干預有干預的成本，筆者不會隨便鼓勵干預。只是，坊間往往用錯經濟學，以「完全競爭」來分析所有競爭模式，這點必須留意。

引入新干預要小心，但有些行業早受干預，要微調既有干預模式，成本比引入新干預小，應該容易些。

譬如說，有些行業受政府津貼，業內競爭大，或有人認為競爭大才好，汰弱留強後之贏家最有效率。以曼雲之架構看，倘業內產品差異小，競爭或會過大，不一定有效率。

不單如此，津貼令企業較易收支平衡，企業或因而怠於變革，未必採取最優競爭選項。這時，政策或可微調，加入津貼條件，要它們多做點研發，要引入真箇有差異之產品，才可領津貼，這有助競爭趨於適當水平。

當然，以上所言，建基於政府本來就會干預，也不打算取消干預，才建議微調。至於干預是否本來就不必，那是另一問題，亦非本文可涵蓋了。

筆者希望，透過以上數例，有助示範曼雲架構如何應用於分析現況，以後不必一說競爭就說過多，又或是競爭就一定好，無用擔憂。

 

 

註1：Mankiw, N. G., & Whinston, M. D. (1986). Free entry and social inefficiency. The RAND Journal of Economics, 48-58.

註2：曼雲本身沒對這效應命名。有些文獻（如Grossman, G. M., & Helpman, E. (1993). Innovation and growth in the global economy. MIT press）用「消費者剩餘效應」（consumer surplus effect）指涉該效應。筆者認為「忽略」是其中重點，故名。

註3：Kaplow, L. (2023). Competition policy in a simple general equilibrium model. Journal of Political Economy: Microeconomics, 1(1), 80-114.

註4：曼雲舉出兩個數學模型作例，其一競爭不足，另一競爭過多，可見不能一口咬定商戶過多或過少。這兩個模型與傳統產品沒明顯關連，不宜將商戶過少之模型視為代表傳統老店。故後文分析，須擴充曼雲之架構，容許傳統及現代兩類行業同時存在，再討論新架構可引生之涵意。

穩樓價、增效率——再論公營房屋之流轉

住宅樓市已畧回穩，相信不少發展商、業主及政府官員，都鬆了一口氣。市況雖穩下來，樓市一些結構性問題卻未見有解，故應趁機多作檢討、做些改革，以免日後難關再遇時心中沒底，藥石亂投。

樓市的問題不在只升不跌，這幾年來大家看得清楚，樓價總會跌。港式樓市的問題在於好市時暴升，遠超平均負擔能力，行政措施、稅務辣招，只能強壓一時，爾後急速反彈，對策難求。再者，樓價愈背離大眾之購買力，下跌時便愈痛，對金融體系亦更危險。

簡言之，港式樓市之問題在不夠平穩，應防範的是大上大落，而非只升不跌。

要平穩自是不易。聯繫匯率下，息率高低看美國，倘息率走低時遇上本地經濟好，樓市便火熱難滅。雖如此，政府仍非無事可做。只是，除行政稅務措施外，現行政策重點在增加供應，唯供應乃長遠措施，遠水不能救近火，尤甚者，好市時增土地，往往在淡市時才化為大量樓盤供應，加深市況波動。

然則還有何事可做？筆者認為，要減少波動，理應著重現存住宅之流通性，讓封存不動的物業適當流轉。從另一角度看，讓封存不動之物業流轉，也算是增加供應。

香港樓市之結構很特殊，逾四成住戶居於公營房屋（下簡稱公房），這比例很高。但問題不在公房比例偏高，新加坡公房比例更高，但彼邦之組屋可自由流轉，沒港式流通性問題。

香港之公房主要包括出租公屋、自置公屋（「租者置其居」）及「居者有其屋」（居屋）。出租公屋不可買賣，交易流轉率是零。居屋及租置雖可轉讓，但要補地價，故流通性極低。據團結基金之計算（註1），在2006至2016年間，私樓的流轉率（交易量佔總存量之比）為7.9%，居屋之流轉率則為1.8%，僅及私樓四分一。往後年份之居屋流轉率及租置流轉率，筆者暫未找到數據，但估計亦不高。

當市面上大部份樓宇流通性偏低，整體價格便較難平穩。全港私樓約170萬，出租公屋約87萬，可出售公房（居屋、租置等）約46萬。這46萬公房倘能自由轉讓，相當於多了近三成潛在供應，倘私樓價高，買家可由私轉公，令居屋價高些，私樓價低些，私樓便較難暴升，樓價穩定些。然而，現制度下居屋租置未可完全自由轉讓，流轉率甚低，即使假設各類公房流轉率一律為1.8%，公房年交易只八千左右，對私樓流通量五至十萬言，難生大作用。倘其可自由轉讓，流轉率或趨近私樓，那年交易便達三萬多，這才有較大作用。

從經濟學的角度看，流轉有另一好處，就是市場效率。市場的好處，在於買賣雙方能各取所需，互惠互利。倘交易受人為（制度）限制，互利受阻，效率低下，則造成雙輸。

假設一對夫婦現居於市區居屋，單位之「自由市場」（已補價之市場）價值為500萬元。退休後他們願意搬到新界，同質素居屋之價格約400萬。倘把現居出售，扣除補地價後只能套現250至350萬，不足購入心儀新界居屋，加錢不化算，更減少養老資本，故不打算搬遷了。對他們來說，住市區與新界分別不大，新界可能更適合。簡單假設，對他們言，500萬元的現居其使用價值等同400萬，但制度不鼓勵遷移，變相浪費了100萬元的用值。相反，一對年輕夫婦可能（因樓價）迫於住在新界，不方便上班，即使他們願多付搬到市區，但因退休夫婦的例子多的是，他們便找不到合適合價的單位，交易不成，雙方都不能各取所需。

由此可見，流通性於市場有大幫助，既可增加效率，亦有助穩定樓價。可惜，房策多年來太著重增加新供應，卻忽略了現有公房之流轉。

要大幅增加公房之流轉，最佳策畧是私有化現存公屋，並容許自由轉讓，因公屋佔公房之比例最大，由此着手，功效最顯著。但政府對私有化似乎甚有疑慮，一直不太願推。其實，即使重推私有化，倘沿用舊模式，須補價後才可轉讓，問題仍是不解，因流轉之所以低，關鍵在補價制度，非私有化便可解。

倘有些地方不能改（但有些能），則當如何改？這是經濟學上次優理論（the theory of the second best，註2）之問題，筆者之建議（註3）是，先容許公房業主免補價換樓。

可賣買的公房，包括居屋、租置，以至「港人首置上車盤」。筆者提議，這些業主賣樓後，若在指定時間內購入另一公房，則可在「第二市場」（未補價之市場）入貨，毋須補價買「自由市場」的公房單位。

該建議可促進公房間之流轉，增加市場效率，對穩定私樓價格則有間接作用——它可增加二手居屋盤源。現時盤源少，因業主賣樓後退路窄（不可重投「第二市場」），倘退路拓闊了，多些人願放盤，選擇多些，或可吸引多些私樓買家轉投二手居屋，減輕私樓之壓力。

該建議簡單易明，可修訂，或分階段試行，但如何修訂才可不害其原意呢？

最近政府提出之「長者業主樓換樓計劃」，正好用來例示箇中困難。該計劃可看成是筆者建議之縮小版，把免補價業主限於長者。據估計，合資格業戶有十萬，看似不少。只是，筆者認為，該類計劃限制多，很難達到預期目標。

何解？這須先說明該計劃，但政府仍未公布細節，只說會參考房屋協會之「長者業主樓換樓先導計劃」。現先假設「新計劃」（房委會豁下公房）之運作方式與房協之「先導計劃」大同小異（註4），以說明這種計劃問題何在。倘政府爾後公布之細節沒下述問題，自然最好。此外，房協計劃只涉及房協屋苑業主，但房委會之計劃便當包含居屋或租置業主了。以下說明將不再區分兩類業主，以方便解釋。無論如何，計劃所涉業主須年滿60 歲，且持貨滿十年。

今設甲是合資格居屋業主，過往，倘甲出售了單位，他便不可再到「第二市場」購買另一居屋，甲只才可在「自由市場」購入另一居屋，並須補地價。新計劃下，甲仍可在「第二市場」購買另一單位，毋須補價，只是新買單位須比所賣為小，或位置較偏遠。此外，有報導指（未經證實），「新計劃」下，長者若「大換細」，則所換單位的地區位置不限，若長者交出市區單位，遷到新界或離島，則不限所換單位的大小。

該計劃的原意是，長者在一賣一買後有餘額作生活費，同時騰出市區或較大單位予有需要家庭，並促進公房的流轉，善用現有房屋資源。

筆者認為，無論是「新計劃」或「先導計劃」，都難以促進流轉，原因是，計劃只傾斜一方，非對買賣雙方都鬆綁。

假設上述甲在「第二市場」向乙買入一居屋單位。甲在新計劃下得益，但乙呢？乙可能是長者，也可能不是。先假定乙非長者，那他賣樓後便沒資格在「第二市場」買入另一單位，而賣樓所收取之樓價，因未補價，實低於其單位市值，這意味着，倘乙用收回之樓價去買「自由市場」下之居屋，即使是同一屋苑，同類單位，亦買不起。

由此可見，該計劃無助刺激賣方意欲。若賣方不願賣，即使多了買家願意買，成交之機率仍低。

當然，倘買家（長者）多了，「第二市場」樓價可望提升，增加賣方之賣樓意欲。只是，「第二市場」與「自由市場」價差達三至五成（所差為未補之地價），即使多了長者買樓，勢難令「第二市場」價格增加三至五成，對賣方（乙）言，賣樓後所得仍小，不足購回同質居屋，遑論私樓。

另一假設，乙亦是合資格長者，他賣樓後，有權不補地價買回同質居屋。問題是，要賣方（甲）買方（乙）同屬長者，市場太窄，配對不易。即使房委會幫忙配對，增加配對效率，亦只能是小幫。

再者，乙賣出居屋予甲後，倘要買回另一居屋，同樣須面對難找賣盤的問題，除非乙所買正是甲出售之單位（甲乙單位對換）。不過，政策又規定要大換細，或市區換新界，故即使甲乙均為長者，其中一方須持有新界大單位，另一方則持市區細單位，才可免補價對換單位，難上加難。

再退一步，即使換樓成功，但該政策希望長者大換細後，可省下樓價差額養老。倘由新界大單位換成市區細單位，樓價相差不一定大，交易後雙方未必可省下差價養老，即使一方可以，另一方亦不可以，令政策目標難以逹致。當然，換樓不一定為省錢，當局亦毋須執着計劃能否為長者省錢養老，筆者所言，旨在點出計劃之初衷難達，不如索性放寛規定，由換樓者自行定奪換樓是否有利。

總言之，筆者不是說，這些計劃沒用，只是這些計劃設限太多，令它能幫的很有限。計劃推出後，倘申請人不多，交易量少，或被詮釋為長者沒興趣換樓。其實他們可能有興趣換，只是配對不易而已，政府應放寛規限，而非放棄計劃。

長者換樓計劃的盲點在於，它希望幫助交易中一方，忽略了交易是雙方的，只對一方有利的交易，太難作得成。房委會其他計劃，往往有同樣盲點，譬如「白居二」，旨在幫白表客早點置業，故容許他們在「第二市場」選購二手居屋。向「白居二」賣樓之業主，卻不可在「第二市場」購入另一單位，令他們之放盤意欲低。若盤源不多，即再多批「白居二」申請，成交亦相對難。

筆者之建議，重點正在不偏於一方，無論是新買家還是現有居屋戶，倘交易雙方均為公房戶，即可免補價換樓，不論是向上換（由租置而居屋而首置盤，細換大，新界換市區），還是向下換。這建議仍有缺憾，未能幫助首置盤業主上流至私樓，只算是次優方案，但當局倘無意全面自由化公房，次優總比不改好。問題在於，如何改須注重細節，須看方案能否達致其目標。筆者過往已多次為文（註2及3），介紹如何用次優理論制訂房策，筆者之方案不可能被照單全收，故還須探討方案是否可改、如何改，才不害其原意，本文主旨之一，就是為此補注。

 

 

註*：標題由編者所訂，筆者原題目為「穩樓價、增效率——再論公營房屋之流轉」。

註1：見團結基金網頁「施政報告新房策，加快公營房屋流轉」（2018年10月11日）

www.ourhkfoundation.org.hk/en/media/commentaries/ 。

註2：可參筆者之「次優理論淺介：首置盤助房屋流轉」，刊於信月2018年10月號。 

註3：「公房免補地價買賣，創上流階梯」，2022年10月號。

註4：見2025年施政報告第212段第(vi)點，及房屋協會網頁https://www.hkhs.com/tc/application/flat-for-flat-pilot-scheme-for-elderly-owners。

 

 

解公營房屋之困須重誘因

        新特首上台，房屋問題當然是重中之重，土地要多、建屋要快、上樓要爭先，這都是眾人之所望。如何做到呢？這涉及規劃、測量及土地行政之專門知識，不是一般經濟學者之所長，至少於筆者言如是。不過，上述目標偏重增加可用之資源，只屬房屋問題之一面。另一方面，如何好好地利用現有資源，減少問題，也很重要，經濟學於此用心亦較多，或可進言一二。 

        現有房屋資源已否「好好地」利用了？這要看政策目標為何，要看目標是否可取，要看現行政策為何，能否達到既定目標之餘，成本是否太高，又有沒有不良副作用。 

千頭萬緒，不如先要弄清政府現行之介入方式及其理據。 

簡單言，港府之介入方式，就是建造大量公營房屋（下簡稱公房）——出租公屋及居屋加起來，佔去住宅總存量近45%，即使只算居屋，亦佔近15%之譜。建造龐大公房之理據何在？一般公共經濟學教本，並沒有專章論房屋，只間或有散論何須介入房屋市場（註1）。今天，我們都知道房屋是大問題，但若不弄清為何要政府介入，須做甚麼，便難以評論政策有否誤區，改革當往何處走。 

        一般言，促進效率及公平，是政府之主要功能。據房委會網頁，該機構目標明確，乃「為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋，並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。」提供公屋予低收入家庭，可減貧富差距，正有助促進公平。不過，中等收入家庭已不貧窮，為他們的置業籌謀，較難說與公平有關。或曰：資助中等家庭不一定不公平，只是在資源稀缺下，應優先扶貧，但倘資源夠，資助他們亦無防。香港私樓價高，為買不起私樓者籌謀，亦無可厚非。 

        換言之，在樓價高企之大環境下，提供公屋及居屋，為的是社會公平。當然，亦有說助人置業可令社會更穩定。 

目標既明，進而可探討政府介入之方式有沒有盲點。就此，不妨先問一個「假設性問題」——非為質疑現政策，乃旨在弄清概念，查找盲點——為達相同目標，可否不建公房，用其他方法？ 

答案是可以，但不同方法各有優劣。答案是：若不建公房，可派發住房津貼——公屋壓縮開支，房津增可用收入，兩者均可扶貧。此外，若要助人買樓，則派發現金資助亦可，毋須自行建屋。 

讀者或有疑慮，資助買樓增需求，勢推高樓價，火上加油。但別忘了，若派資助而不建公房，可騰出土地建私樓，供應多了，即使需求亦增，樓價不一定高了。而且，建屋耗時長，派錢收效快。因此，不見得政府必須自行建屋，並營運龐大的房屋網絡。 

當然，派現金亦有缺點，這樣做耗資大，有損政府財政，長派必有加稅壓力。 

        無論如何，政府之最終選擇，就是建造大量公房，而非用現金資助。如上所述，方法各有優劣。原則上，無論是派錢或建屋，都可促進公平，又都可墮入「思想誤區」（詳見下文）。只是，派錢一類福利政策，學術界已多有討論，較能掌握問題所在。以派屋為福利，討論少，認知亦少，較難察覺問題何在。此外，派屋與派錢涉及不同之機制，產生之問題或有不同。 

        猶幸，學界之討論，有助弄清派錢衍生之困難，我們可以此為基礎，審視派屋會否衍生同類問題，乃至新問題。 

首先，扶貧政策容易墮入一個誤區：政府只應助有需要人士，若沒有需要，資助便應取消。 

這又有何不妥？先說一個小故事，事情發生在多年前，一位小朋友家貧需領福利金，為幫助家計，小朋友努力讀書，獲學校派給一小筆奬學金。但福利當局知道後，在福利金扣除奬學金款項，換言之，小朋友沒能幫助家計，努力與否，可用總資助不變。這合理嗎？福利官或認為，資助要派給有需要人士，有需要才派，沒需要便不派，小朋友家庭既能另行籌措資助，需要減少了，福利金亦應相應調減。福利官忽略了，倘努力與否，報酬如一，那努力之誘因（incentive）便不足。上述故事之小朋友仍然努力讀書，上訴後福利金也沒被扣掉，但政策是否傾向於誘人努力，不言自明。 

今天，福利政策已改變不少，經濟學就此亦已多作研究，注意到福利金之扣減率，猶如稅率，有需要考慮誘因（註2）。 

可是，大眾看稅收與福利之標準，並不如一。不少人反對高稅率，認為它減低努力之誘因，但認同扣減福利之時不看誘因，只看需要，收入高了，需要減低了，福利應即扣。其實交稅與領福利者，誘因相同，只重前者之誘因而忽略後者，無助解決問題。須知一個人有沒有「需要」領福利，非全由天定，亦在人為，政策若不鼓勵努力，反鼓勵領福利者保持其「需要」，這豈是扶貧政策之初衷？猶幸，於現金福利政策上，已有較多討論及改革，較少闖進誤區。 

由此角度審視，可以發現，派屋而不派錢，誘因雷同，甚至更易墜入思想誤區。 

先看公屋，它提供予有需要之人，若沒需要，便應交出，沒甚麼不妥。不過，公屋是重大福利，倘沒足夠誘因，誰又會自願交出？故此，公屋戶須申報入息及資產，超乎限額者須搬離。這政策看似合理，卻不鼓勵住戶努力改善入息。筆者相信大部人寧可失掉公屋，不願一世貧窮，但亦總有人寧可保住公屋，不願多勞反而有失。住公屋者絕非皆不努力，問題在於，倘公屋政策只看需要，這沒為住戶提供搬離之誘因。 

房委會亦希望住戶努力上進，搬離公屋，唯有另想法子。再者，政策既以「屋」而非「錢」為媒介，以「屋」為誘因，亦是順理成章。於是有了「居者有其屋」計劃。於是，努力的公屋戶毋須放棄福利，但需轉換形式，由租住變為自置居所。這能否解決問題呢？居屋確令若干公屋戶搬離，不能說沒幫助，問題是足夠否。 

想深一層，派屋比派錢更易產生誘因陷阱。首先，搬屋是大決定，不容易做，不常做。另一方面，置業也是大決定，居屋可吸引部份人搬離，但總有部份人難下此大決定，或未能一下子跨過這大門檻。由公屋致居屋，是大變，難以中間落墨。派現金則不然，福利金之扣減率可以漸變，令多勞多得一步步實行，生活方式毋須突然大改。 

再者，居屋必須夠吸引，公屋戶才願以綠表買，不少人要等到有市區居屋才買，但市區地不常有，更別說多用市區地建居屋，將衍生另一問題——市區私樓地將減少。故此，以居屋利誘公屋戶搬離，效率難言高。 

當然，綠表客可以買二手居屋，舊居屋各區都有，但不新，是否吸引？這要看居屋買賣有甚麼限制。綠表客買居屋不用補地價，但賣出時便要補，這涉及樓價之三至五成不等，金額非小，令居屋之吸引力打折扣，倘不是新樓，公屋戶的購買意欲是否很高？有說買居屋者為住不為炒，即使要補價後才可賣，他們也沒所謂，因為沒打算賣。此說不通，買樓自住，容或是需要主導，但不代表不考慮轉售價值。即使有折扣，買樓仍是大投資，公屋戶又相對上不富有，在需要以外，考慮投資收益有多大，乃人之常情。 

其實，居屋制度本身已暗藏誘因陷阱。一間市值500萬元的居屋，買家只須付250至350多萬元，若不賣出，住戶一直享用著值500萬元的居所，一旦要賣，無異放棄150至250多萬元的資助，即使樓價升了，賣家只可分享部份增值，情況猶如高稅率，或高福利扣減率。補價制度大幅扣減了居屋套現所得，大減賣樓之誘因。不是說沒人會賣，只是賣的人因而大減。 

當然，居屋業主不同公屋租戶，買樓後業主收入再高，也不會失去居屋，他們亦可買私樓投資，同時住在居屋，制度不減業主努力之誘因。問題似是小了，但還是有。一個人努力與否，與努力之回報有多大有關，很多人努力是為買樓或換樓。居屋業主已買樓，但換樓呢？因要補地價，賣居屋之所得，連買回同等面積之二手居屋也不夠，倘要細屋換大屋，負擔更將大增，遑論多買一間私樓收租。換言之，制度令居屋業主很難換樓。誠然，人生不一定為換樓，但換樓是很多人的目標之一，這目標實現不了，努力之需要也減低了。 

以上所述，都是以房屋為福利所造成之誘因陷阱。不是說不當資助貧者（乃至中等收入家庭），但用屋而非用錢資助，或衍生相同陷阱，或製造新陷阱，必須留意。政府須促進平等，但也要考慮代價，代價不單指金錢，更要衡量效率上之代價，必須考慮，政策有否誘人死守既得之福利，無論是房屋還是現金福利。 

今既知以屋扶貧之政策或闖進誤區，進而可討論如何改善公房制度。 

        就此，公屋私有化是重要提議。倘公屋戶可購入自住單位，日後也可賣出，努力賺錢有回報，誘因陷阱將大大縮小。但還是有，因賣出公屋時仍要補地價。何況，私有化於1998年推行，後隨樓市逆轉而驟停，近年雖有重提，卻只聞樓梯響。故此，仍須討論私有化以外，有些甚麼可做。 

        如上所述，補地價制度，無論是租置或居屋，均有改革之需。一方面，要政府放棄補價制，恐怕事難成。輿論不重誘因，重在防「炒」。居屋轉賣期最近收緊了，正在要防「炒」。倘政府不收補價，賣居屋後可賺更多，輿論自更不喜。這確是兩難，要增誘因，補價制需改，一旦放寛了，又會批評是「炒」，政府唯有作出平衡，中間落墨。猶幸，補價涉及的是金錢，如何收可靈活點處理，視乎政策目標為何。譬如說，若政策不鼓勵短期轉售，可將補價金額與居住年期掛鈎，住得短（長）補得多（少），既阻撓短期轉售，亦鼓勵長住者換樓，勝於一刀切，造成誘因陷阱（註3）。 

        補價以後，不論是租置、綠置或居屋，不論是搬走或留住，業主均失去了一切公房福利。若補價高，當然少人放棄，即使低，仍是有所失，要誘人放棄福利以上流，始終有點吃力。所以，還須考慮未補地價之時，有些甚麼可做，令公房之租戶或業主不要怕失去福利，從而放棄上進。關鍵在，應促進公房與公房間之流轉，用既有或新增公房鼓勵住戶上流或再上流。筆者在《信月》2018年10月號已略有申論，但可論處尚有不少，日後有機會再談。 

        現可回到本文重點並作總結：公房不足之困固有待解決，但如何好好地利用現有資源，也很重要。政府建公房有助扶貧，也為助人置業，但不是給了屋，賣了樓，資源就算好好地利用了。正如福利金不是派了便算，政策應誘使有「需要」領福利之人努力減低其「需要」，提升生產力，善用社會資源。當局需多加留意，作出適當改革。制度只重效率不顧公平，不妥，但只重公平而不顧效率或誘因，亦不妥。求取適當平衡，從來是政府當做之事。 

 

註1：Harvey Rosen之經典敎本Public Finance，所提之理據包括：給錢較易引發福利欺詐，給實物則較難（pp.267-268）。該書又指出（p.105），自置居所或帶來正面界外效應（positive externality），因業主較租客更用心打理居所，令鄰居亦受益，再者，置業有助社會穩定。不過，Rosen對此有質疑，用心打理居所不一定源於置業，可能只因業主較租戶收入高。此外，瑞典社會穩定，但置業比率不高，反映置業與穩定非等同。另一經典教材Joseph Stiglitz之The Economics of Public Sector（p.700）則認為，鼓勵置業或反映社會價值，且置業後個人對社羣更有歸屬感。 

 

註2：可參Moffitt, R. A. (2003). The negative income tax and the evolution of US welfare policy. Journal of economic perspectives, 17(3), 119-140.文中所述100%福利稅率，即本文所說之福利扣減率，亦雷同稅收理論之100%邊際稅率，筆者於2019年7月《信月》有介紹，可參考。 

 

註3：現時居屋在首五年內不可轉售，這正正把補價與年期掛鈎——不可轉售猶如訂下超高補價，致轉售歸零，五至十五年後，補價則大幅下降（居二毋須補價，自由市場則須補）。只是，由超高而正常，不是漸降，是急降，是一刀切，易造成誘因陷阱。本文建議讓補價先高後低，但要逐漸下降（甚至在若干年後降至零），以改善誘因。