新特首上台，房屋問題當然是重中之重，土地要多、建屋要快、上樓要爭先，這都是眾人之所望。如何做到呢？這涉及規劃、測量及土地行政之專門知識，不是一般經濟學者之所長，至少於筆者言如是。不過，上述目標偏重增加可用之資源，只屬房屋問題之一面。另一方面，如何好好地利用現有資源，減少問題，也很重要，經濟學於此用心亦較多，或可進言一二。
現有房屋資源已否「好好地」利用了？這要看政策目標為何，要看目標是否可取，要看現行政策為何，能否達到既定目標之餘，成本是否太高，又有沒有不良副作用。
千頭萬緒，不如先要弄清政府現行之介入方式及其理據。
簡單言，港府之介入方式，就是建造大量公營房屋（下簡稱公房）——出租公屋及居屋加起來，佔去住宅總存量近45%，即使只算居屋，亦佔近15%之譜。建造龐大公房之理據何在？一般公共經濟學教本，並沒有專章論房屋，只間或有散論何須介入房屋市場（註1）。今天，我們都知道房屋是大問題，但若不弄清為何要政府介入，須做甚麼，便難以評論政策有否誤區，改革當往何處走。
一般言，促進效率及公平，是政府之主要功能。據房委會網頁，該機構目標明確，乃「為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋，並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。」提供公屋予低收入家庭，可減貧富差距，正有助促進公平。不過，中等收入家庭已不貧窮，為他們的置業籌謀，較難說與公平有關。或曰：資助中等家庭不一定不公平，只是在資源稀缺下，應優先扶貧，但倘資源夠，資助他們亦無防。香港私樓價高，為買不起私樓者籌謀，亦無可厚非。
換言之，在樓價高企之大環境下，提供公屋及居屋，為的是社會公平。當然，亦有說助人置業可令社會更穩定。
目標既明，進而可探討政府介入之方式有沒有盲點。就此，不妨先問一個「假設性問題」——非為質疑現政策，乃旨在弄清概念，查找盲點——為達相同目標，可否不建公房，用其他方法？
答案是可以，但不同方法各有優劣。答案是：若不建公房，可派發住房津貼——公屋壓縮開支，房津增可用收入，兩者均可扶貧。此外，若要助人買樓，則派發現金資助亦可，毋須自行建屋。
讀者或有疑慮，資助買樓增需求，勢推高樓價，火上加油。但別忘了，若派資助而不建公房，可騰出土地建私樓，供應多了，即使需求亦增，樓價不一定高了。而且，建屋耗時長，派錢收效快。因此，不見得政府必須自行建屋，並營運龐大的房屋網絡。
當然，派現金亦有缺點，這樣做耗資大，有損政府財政，長派必有加稅壓力。
無論如何，政府之最終選擇，就是建造大量公房，而非用現金資助。如上所述，方法各有優劣。原則上，無論是派錢或建屋，都可促進公平，又都可墮入「思想誤區」（詳見下文）。只是，派錢一類福利政策，學術界已多有討論，較能掌握問題所在。以派屋為福利，討論少，認知亦少，較難察覺問題何在。此外，派屋與派錢涉及不同之機制，產生之問題或有不同。
猶幸，學界之討論，有助弄清派錢衍生之困難，我們可以此為基礎，審視派屋會否衍生同類問題，乃至新問題。
首先，扶貧政策容易墮入一個誤區：政府只應助有需要人士，若沒有需要，資助便應取消。
這又有何不妥？先說一個小故事，事情發生在多年前，一位小朋友家貧需領福利金，為幫助家計，小朋友努力讀書，獲學校派給一小筆奬學金。但福利當局知道後，在福利金扣除奬學金款項，換言之，小朋友沒能幫助家計，努力與否，可用總資助不變。這合理嗎？福利官或認為，資助要派給有需要人士，有需要才派，沒需要便不派，小朋友家庭既能另行籌措資助，需要減少了，福利金亦應相應調減。福利官忽略了，倘努力與否，報酬如一，那努力之誘因（incentive）便不足。上述故事之小朋友仍然努力讀書，上訴後福利金也沒被扣掉，但政策是否傾向於誘人努力，不言自明。
今天，福利政策已改變不少，經濟學就此亦已多作研究，注意到福利金之扣減率，猶如稅率，有需要考慮誘因（註2）。
可是，大眾看稅收與福利之標準，並不如一。不少人反對高稅率，認為它減低努力之誘因，但認同扣減福利之時不看誘因，只看需要，收入高了，需要減低了，福利應即扣。其實交稅與領福利者，誘因相同，只重前者之誘因而忽略後者，無助解決問題。須知一個人有沒有「需要」領福利，非全由天定，亦在人為，政策若不鼓勵努力，反鼓勵領福利者保持其「需要」，這豈是扶貧政策之初衷？猶幸，於現金福利政策上，已有較多討論及改革，較少闖進誤區。
由此角度審視，可以發現，派屋而不派錢，誘因雷同，甚至更易墜入思想誤區。
先看公屋，它提供予有需要之人，若沒需要，便應交出，沒甚麼不妥。不過，公屋是重大福利，倘沒足夠誘因，誰又會自願交出？故此，公屋戶須申報入息及資產，超乎限額者須搬離。這政策看似合理，卻不鼓勵住戶努力改善入息。筆者相信大部人寧可失掉公屋，不願一世貧窮，但亦總有人寧可保住公屋，不願多勞反而有失。住公屋者絕非皆不努力，問題在於，倘公屋政策只看需要，這沒為住戶提供搬離之誘因。
房委會亦希望住戶努力上進，搬離公屋，唯有另想法子。再者，政策既以「屋」而非「錢」為媒介，以「屋」為誘因，亦是順理成章。於是有了「居者有其屋」計劃。於是，努力的公屋戶毋須放棄福利，但需轉換形式，由租住變為自置居所。這能否解決問題呢？居屋確令若干公屋戶搬離，不能說沒幫助，問題是足夠否。
想深一層，派屋比派錢更易產生誘因陷阱。首先，搬屋是大決定，不容易做，不常做。另一方面，置業也是大決定，居屋可吸引部份人搬離，但總有部份人難下此大決定，或未能一下子跨過這大門檻。由公屋致居屋，是大變，難以中間落墨。派現金則不然，福利金之扣減率可以漸變，令多勞多得一步步實行，生活方式毋須突然大改。
再者，居屋必須夠吸引，公屋戶才願以綠表買，不少人要等到有市區居屋才買，但市區地不常有，更別說多用市區地建居屋，將衍生另一問題——市區私樓地將減少。故此，以居屋利誘公屋戶搬離，效率難言高。
當然，綠表客可以買二手居屋，舊居屋各區都有，但不新，是否吸引？這要看居屋買賣有甚麼限制。綠表客買居屋不用補地價，但賣出時便要補，這涉及樓價之三至五成不等，金額非小，令居屋之吸引力打折扣，倘不是新樓，公屋戶的購買意欲是否很高？有說買居屋者為住不為炒，即使要補價後才可賣，他們也沒所謂，因為沒打算賣。此說不通，買樓自住，容或是需要主導，但不代表不考慮轉售價值。即使有折扣，買樓仍是大投資，公屋戶又相對上不富有，在需要以外，考慮投資收益有多大，乃人之常情。
其實，居屋制度本身已暗藏誘因陷阱。一間市值500萬元的居屋，買家只須付250至350多萬元，若不賣出，住戶一直享用著值500萬元的居所，一旦要賣，無異放棄150至250多萬元的資助，即使樓價升了，賣家只可分享部份增值，情況猶如高稅率，或高福利扣減率。補價制度大幅扣減了居屋套現所得，大減賣樓之誘因。不是說沒人會賣，只是賣的人因而大減。
當然，居屋業主不同公屋租戶，買樓後業主收入再高，也不會失去居屋，他們亦可買私樓投資，同時住在居屋，制度不減業主努力之誘因。問題似是小了，但還是有。一個人努力與否，與努力之回報有多大有關，很多人努力是為買樓或換樓。居屋業主已買樓，但換樓呢？因要補地價，賣居屋之所得，連買回同等面積之二手居屋也不夠，倘要細屋換大屋，負擔更將大增，遑論多買一間私樓收租。換言之，制度令居屋業主很難換樓。誠然，人生不一定為換樓，但換樓是很多人的目標之一，這目標實現不了，努力之需要也減低了。
以上所述，都是以房屋為福利所造成之誘因陷阱。不是說不當資助貧者（乃至中等收入家庭），但用屋而非用錢資助，或衍生相同陷阱，或製造新陷阱，必須留意。政府須促進平等，但也要考慮代價，代價不單指金錢，更要衡量效率上之代價，必須考慮，政策有否誘人死守既得之福利，無論是房屋還是現金福利。
今既知以屋扶貧之政策或闖進誤區，進而可討論如何改善公房制度。
就此，公屋私有化是重要提議。倘公屋戶可購入自住單位，日後也可賣出，努力賺錢有回報，誘因陷阱將大大縮小。但還是有，因賣出公屋時仍要補地價。何況，私有化於1998年推行，後隨樓市逆轉而驟停，近年雖有重提，卻只聞樓梯響。故此，仍須討論私有化以外，有些甚麼可做。
如上所述，補地價制度，無論是租置或居屋，均有改革之需。一方面，要政府放棄補價制，恐怕事難成。輿論不重誘因，重在防「炒」。居屋轉賣期最近收緊了，正在要防「炒」。倘政府不收補價，賣居屋後可賺更多，輿論自更不喜。這確是兩難，要增誘因，補價制需改，一旦放寛了，又會批評是「炒」，政府唯有作出平衡，中間落墨。猶幸，補價涉及的是金錢，如何收可靈活點處理，視乎政策目標為何。譬如說，若政策不鼓勵短期轉售，可將補價金額與居住年期掛鈎，住得短（長）補得多（少），既阻撓短期轉售，亦鼓勵長住者換樓，勝於一刀切，造成誘因陷阱（註3）。
補價以後，不論是租置、綠置或居屋，不論是搬走或留住，業主均失去了一切公房福利。若補價高，當然少人放棄，即使低，仍是有所失，要誘人放棄福利以上流，始終有點吃力。所以，還須考慮未補地價之時，有些甚麼可做，令公房之租戶或業主不要怕失去福利，從而放棄上進。關鍵在，應促進公房與公房間之流轉，用既有或新增公房鼓勵住戶上流或再上流。筆者在《信月》2018年10月號已略有申論，但可論處尚有不少，日後有機會再談。
現可回到本文重點並作總結：公房不足之困固有待解決，但如何好好地利用現有資源，也很重要。政府建公房有助扶貧，也為助人置業，但不是給了屋，賣了樓，資源就算好好地利用了。正如福利金不是派了便算，政策應誘使有「需要」領福利之人努力減低其「需要」，提升生產力，善用社會資源。當局需多加留意，作出適當改革。制度只重效率不顧公平，不妥，但只重公平而不顧效率或誘因，亦不妥。求取適當平衡，從來是政府當做之事。
註1：Harvey Rosen之經典敎本Public Finance，所提之理據包括：給錢較易引發福利欺詐，給實物則較難（pp.267-268）。該書又指出（p.105），自置居所或帶來正面界外效應（positive externality），因業主較租客更用心打理居所，令鄰居亦受益，再者，置業有助社會穩定。不過，Rosen對此有質疑，用心打理居所不一定源於置業，可能只因業主較租戶收入高。此外，瑞典社會穩定，但置業比率不高，反映置業與穩定非等同。另一經典教材Joseph Stiglitz之The Economics of Public Sector（p.700）則認為，鼓勵置業或反映社會價值，且置業後個人對社羣更有歸屬感。
註2：可參Moffitt, R. A. (2003). The negative income tax and the evolution of US welfare policy. Journal of economic perspectives, 17(3), 119-140.文中所述100%福利稅率，即本文所說之福利扣減率，亦雷同稅收理論之100%邊際稅率，筆者於2019年7月《信月》有介紹，可參考。
註3：現時居屋在首五年內不可轉售，這正正把補價與年期掛鈎——不可轉售猶如訂下超高補價，致轉售歸零，五至十五年後，補價則大幅下降（居二毋須補價，自由市場則須補）。只是，由超高而正常，不是漸降，是急降，是一刀切，易造成誘因陷阱。本文建議讓補價先高後低，但要逐漸下降（甚至在若干年後降至零），以改善誘因。
