公眾經濟學
筆者在大學任教公共經濟學,在報章、雜誌或網媒上發表的文章,則為向公眾推廣一些經濟學知識,尤其是公眾認知度較低,但重要性不低的知識。
2026年5月27日星期三
「內捲」又如何?——從經濟學之角度看
2026年3月6日星期五
穩樓價、增效率——再論公營房屋之流轉
住宅樓市已畧回穩,相信不少發展商、業主及政府官員,都鬆了一口氣。市況雖穩下來,樓市一些結構性問題卻未見有解,故應趁機多作檢討、做些改革,以免日後難關再遇時心中沒底,藥石亂投。
樓市的問題不在只升不跌,這幾年來大家看得清楚,樓價總會跌。港式樓市的問題在於好市時暴升,遠超平均負擔能力,行政措施、稅務辣招,只能強壓一時,爾後急速反彈,對策難求。再者,樓價愈背離大眾之購買力,下跌時便愈痛,對金融體系亦更危險。
簡言之,港式樓市之問題在不夠平穩,應防範的是大上大落,而非只升不跌。
要平穩自是不易。聯繫匯率下,息率高低看美國,倘息率走低時遇上本地經濟好,樓市便火熱難滅。雖如此,政府仍非無事可做。只是,除行政稅務措施外,現行政策重點在增加供應,唯供應乃長遠措施,遠水不能救近火,尤甚者,好市時增土地,往往在淡市時才化為大量樓盤供應,加深市況波動。
然則還有何事可做?筆者認為,要減少波動,理應著重現存住宅之流通性,讓封存不動的物業適當流轉。從另一角度看,讓封存不動之物業流轉,也算是增加供應。
香港樓市之結構很特殊,逾四成住戶居於公營房屋(下簡稱公房),這比例很高。但問題不在公房比例偏高,新加坡公房比例更高,但彼邦之組屋可自由流轉,沒港式流通性問題。
香港之公房主要包括出租公屋、自置公屋(「租者置其居」)及「居者有其屋」(居屋)。出租公屋不可買賣,交易流轉率是零。居屋及租置雖可轉讓,但要補地價,故流通性極低。據團結基金之計算(註1),在2006至2016年間,私樓的流轉率(交易量佔總存量之比)為7.9%,居屋之流轉率則為1.8%,僅及私樓四分一。往後年份之居屋流轉率及租置流轉率,筆者暫未找到數據,但估計亦不高。
當市面上大部份樓宇流通性偏低,整體價格便較難平穩。全港私樓約170萬,出租公屋約87萬,可出售公房(居屋、租置等)約46萬。這46萬公房倘能自由轉讓,相當於多了近三成潛在供應,倘私樓價高,買家可由私轉公,令居屋價高些,私樓價低些,私樓便較難暴升,樓價穩定些。然而,現制度下居屋租置未可完全自由轉讓,流轉率甚低,即使假設各類公房流轉率一律為1.8%,公房年交易只八千左右,對私樓流通量五至十萬言,難生大作用。倘其可自由轉讓,流轉率或趨近私樓,那年交易便達三萬多,這才有較大作用。
從經濟學的角度看,流轉有另一好處,就是市場效率。市場的好處,在於買賣雙方能各取所需,互惠互利。倘交易受人為(制度)限制,互利受阻,效率低下,則造成雙輸。
假設一對夫婦現居於市區居屋,單位之「自由市場」(已補價之市場)價值為500萬元。退休後他們願意搬到新界,同質素居屋之價格約400萬。倘把現居出售,扣除補地價後只能套現250至350萬,不足購入心儀新界居屋,加錢不化算,更減少養老資本,故不打算搬遷了。對他們來說,住市區與新界分別不大,新界可能更適合。簡單假設,對他們言,500萬元的現居其使用價值等同400萬,但制度不鼓勵遷移,變相浪費了100萬元的用值。相反,一對年輕夫婦可能(因樓價)迫於住在新界,不方便上班,即使他們願多付搬到市區,但因退休夫婦的例子多的是,他們便找不到合適合價的單位,交易不成,雙方都不能各取所需。
由此可見,流通性於市場有大幫助,既可增加效率,亦有助穩定樓價。可惜,房策多年來太著重增加新供應,卻忽略了現有公房之流轉。
要大幅增加公房之流轉,最佳策畧是私有化現存公屋,並容許自由轉讓,因公屋佔公房之比例最大,由此着手,功效最顯著。但政府對私有化似乎甚有疑慮,一直不太願推。其實,即使重推私有化,倘沿用舊模式,須補價後才可轉讓,問題仍是不解,因流轉之所以低,關鍵在補價制度,非私有化便可解。
倘有些地方不能改(但有些能),則當如何改?這是經濟學上次優理論(the theory of the second best,註2)之問題,筆者之建議(註3)是,先容許公房業主免補價換樓。
可賣買的公房,包括居屋、租置,以至「港人首置上車盤」。筆者提議,這些業主賣樓後,若在指定時間內購入另一公房,則可在「第二市場」(未補價之市場)入貨,毋須補價買「自由市場」的公房單位。
該建議可促進公房間之流轉,增加市場效率,對穩定私樓價格則有間接作用——它可增加二手居屋盤源。現時盤源少,因業主賣樓後退路窄(不可重投「第二市場」),倘退路拓闊了,多些人願放盤,選擇多些,或可吸引多些私樓買家轉投二手居屋,減輕私樓之壓力。
該建議簡單易明,可修訂,或分階段試行,但如何修訂才可不害其原意呢?
最近政府提出之「長者業主樓換樓計劃」,正好用來例示箇中困難。該計劃可看成是筆者建議之縮小版,把免補價業主限於長者。據估計,合資格業戶有十萬,看似不少。只是,筆者認為,該類計劃限制多,很難達到預期目標。
何解?這須先說明該計劃,但政府仍未公布細節,只說會參考房屋協會之「長者業主樓換樓先導計劃」。現先假設「新計劃」(房委會豁下公房)之運作方式與房協之「先導計劃」大同小異(註4),以說明這種計劃問題何在。倘政府爾後公布之細節沒下述問題,自然最好。此外,房協計劃只涉及房協屋苑業主,但房委會之計劃便當包含居屋或租置業主了。以下說明將不再區分兩類業主,以方便解釋。無論如何,計劃所涉業主須年滿60 歲,且持貨滿十年。
今設甲是合資格居屋業主,過往,倘甲出售了單位,他便不可再到「第二市場」購買另一居屋,甲只才可在「自由市場」購入另一居屋,並須補地價。新計劃下,甲仍可在「第二市場」購買另一單位,毋須補價,只是新買單位須比所賣為小,或位置較偏遠。此外,有報導指(未經證實),「新計劃」下,長者若「大換細」,則所換單位的地區位置不限,若長者交出市區單位,遷到新界或離島,則不限所換單位的大小。
該計劃的原意是,長者在一賣一買後有餘額作生活費,同時騰出市區或較大單位予有需要家庭,並促進公房的流轉,善用現有房屋資源。
筆者認為,無論是「新計劃」或「先導計劃」,都難以促進流轉,原因是,計劃只傾斜一方,非對買賣雙方都鬆綁。
假設上述甲在「第二市場」向乙買入一居屋單位。甲在新計劃下得益,但乙呢?乙可能是長者,也可能不是。先假定乙非長者,那他賣樓後便沒資格在「第二市場」買入另一單位,而賣樓所收取之樓價,因未補價,實低於其單位市值,這意味着,倘乙用收回之樓價去買「自由市場」下之居屋,即使是同一屋苑,同類單位,亦買不起。
由此可見,該計劃無助刺激賣方意欲。若賣方不願賣,即使多了買家願意買,成交之機率仍低。
當然,倘買家(長者)多了,「第二市場」樓價可望提升,增加賣方之賣樓意欲。只是,「第二市場」與「自由市場」價差達三至五成(所差為未補之地價),即使多了長者買樓,勢難令「第二市場」價格增加三至五成,對賣方(乙)言,賣樓後所得仍小,不足購回同質居屋,遑論私樓。
另一假設,乙亦是合資格長者,他賣樓後,有權不補地價買回同質居屋。問題是,要賣方(甲)買方(乙)同屬長者,市場太窄,配對不易。即使房委會幫忙配對,增加配對效率,亦只能是小幫。
再者,乙賣出居屋予甲後,倘要買回另一居屋,同樣須面對難找賣盤的問題,除非乙所買正是甲出售之單位(甲乙單位對換)。不過,政策又規定要大換細,或市區換新界,故即使甲乙均為長者,其中一方須持有新界大單位,另一方則持市區細單位,才可免補價對換單位,難上加難。
再退一步,即使換樓成功,但該政策希望長者大換細後,可省下樓價差額養老。倘由新界大單位換成市區細單位,樓價相差不一定大,交易後雙方未必可省下差價養老,即使一方可以,另一方亦不可以,令政策目標難以逹致。當然,換樓不一定為省錢,當局亦毋須執着計劃能否為長者省錢養老,筆者所言,旨在點出計劃之初衷難達,不如索性放寛規定,由換樓者自行定奪換樓是否有利。
總言之,筆者不是說,這些計劃沒用,只是這些計劃設限太多,令它能幫的很有限。計劃推出後,倘申請人不多,交易量少,或被詮釋為長者沒興趣換樓。其實他們可能有興趣換,只是配對不易而已,政府應放寛規限,而非放棄計劃。
長者換樓計劃的盲點在於,它希望幫助交易中一方,忽略了交易是雙方的,只對一方有利的交易,太難作得成。房委會其他計劃,往往有同樣盲點,譬如「白居二」,旨在幫白表客早點置業,故容許他們在「第二市場」選購二手居屋。向「白居二」賣樓之業主,卻不可在「第二市場」購入另一單位,令他們之放盤意欲低。若盤源不多,即再多批「白居二」申請,成交亦相對難。
筆者之建議,重點正在不偏於一方,無論是新買家還是現有居屋戶,倘交易雙方均為公房戶,即可免補價換樓,不論是向上換(由租置而居屋而首置盤,細換大,新界換市區),還是向下換。這建議仍有缺憾,未能幫助首置盤業主上流至私樓,只算是次優方案,但當局倘無意全面自由化公房,次優總比不改好。問題在於,如何改須注重細節,須看方案能否達致其目標。筆者過往已多次為文(註2及3),介紹如何用次優理論制訂房策,筆者之方案不可能被照單全收,故還須探討方案是否可改、如何改,才不害其原意,本文主旨之一,就是為此補注。
註*:標題由編者所訂,筆者原題目為「穩樓價、增效率——再論公營房屋之流轉」。
註1:見團結基金網頁「施政報告新房策,加快公營房屋流轉」(2018年10月11日)
www.ourhkfoundation.org.hk/en/media/commentaries/ 。
註2:可參筆者之「次優理論淺介:首置盤助房屋流轉」,刊於信月2018年10月號。
註3:「公房免補地價買賣,創上流階梯」,2022年10月號。
註4:見2025年施政報告第212段第(vi)點,及房屋協會網頁https://www.hkhs.com/tc/application/flat-for-flat-pilot-scheme-for-elderly-owners。
2025年5月6日星期二
管控煙、酒及賭之經濟學
煙、酒、賭,與普通商品不同,政府對它們有較大管制。於香港言,政府對普通商品不徵稅,但對煙及酒都徵稅,稅率亦甚高,此外,政府不容許賽馬會以外的團體接受投注。當然,政策有時放寬有時收緊,視情況而定。最近政府調低了烈酒稅,卻打算加強控煙(即快將推行的「控煙十招」),政府亦「將積極探討規範籃球博彩活動」,筆者便趁機討論一下,經濟學中有關政府管控煙、酒、賭所涉之概念。
首先,為何煙、酒、賭往往受管制,其他商品則沒受管制?經濟學上,最相干之概念當為merit good及demerit good。這一對概念由公共理財學大師Richard Musgrave所創,以解釋某些政策何以當推行,某些事物何以當管制。只是,應當如何中譯merit good及demerit good呢?倘譯作「有益之物」及「無益之物」,詞意相近,但不太像專有名詞,未必合適,故本文直接使用英文名稱。
問題是,merit good既然有益,又何須用政策推?可見這概念預設了有些物品雖有益,個人卻不用、少用,這才需政策推。其實,這道理不難明,譬如說,醫生都勸大家多做運動,但聽者不夠多,正因個人可低估運動之益處、不運動之長遠害處。同樣道理,高脂食物多吃無益,但仍有人大量進食,因個人受當前美食蒙蔽,並低估了高脂之害。
道理易明,政策制定卻不簡單。運動雖好,但政府通常不會迫市民做運動,高脂食品無益,但通常不會禁,也少見有罰款(註1),因迫、禁、罰有損個人自由,倘有關益處或害處只涉及個人,政策一般都很克制,除非所涉之益害處巨大,甚至生死攸關——譬如安全帶及毒品,法例便訂明前者必須配帶,後者則必不可管有。
如上所述,merit good及demerit good帶出個人自由與益處、害處之衝突,平衡兩者後,政府不一定干預(註2),視乎益害處之強度,毒品是極端無益之物,更可成癮,對之管制甚至禁絶,爭議性不大,但其他demerit goods呢?這便較難說了。
由經濟學角度看,煙、酒、賭是demerit goods,政府對之干預或管制,自屬有理,但干預程度應該多大呢?這便具爭議性了。尤其是,煙、酒、賭雖或具成癮性,但非高度可成癮,任何管控政策,及對政策之收緊或放寛,都不免帶來大反應。
首先,有些物品之成癮性無可置疑,例如毒品,即使政策強硬管控,也沒人會反對。但煙、酒、賭不同,有些人會上癮,有些人則不會,故其成癮性較可置疑,一旦可置疑,普通市民總會認為自己有自制力,毋須干預,對管控反感。
其二,市民之所以意見強烈,亦正因這些物品具成癮性,阻止成癮者使用某物,比阻撓非上癮者使用,必引起更大反彈。
其三,物品既可成癮,戒之不易,自亦更易銷售,甚至普及化,這帶來龐大經濟利益,牽涉大量消費者及利益團體,一旦要管,反彈自亦更大。
由此可見,即使煙、酒、賭是demerit goods,政府一旦要「管、罰或禁」,仍會有爭議。要說服大眾,除強調有關物品之demerit外,最好具備更有力的理由——「界外效應」(externality)正是很好的理由。
所謂界外效應,指有些人做了某些事,影響不止於自身,還(正或負面地)影響了其他人,卻沒得到(或負擔)相應之補償。嚴重的界外效應,往往需政府干預,例如汚染帶來負面界外效應,便需政府管控。
政策若基於界外效應而推出,爭議性比demerit good(或merit good)小得多,因界外效應牽涉他人之利益,而demerit good(或merit good)則只涉當事人。管控前者,因影響了他人,不能以個人自由作擋箭牌,但後者則可以。
有些事物不單帶來demerit(或merit),也帶來界外效應,具雙重角色。政府干預這些事物之市場運作,爭議性小一點。由此角度看,針對香煙徵稅,甚至禁煙,都有著較強的理由,吸煙不單危害煙民本身之健康,也影響不吸煙的人,這就是界外效應。
可是,這顯而易見之一面,有些人竟然忽略了。筆者不下一次,在媒體上聽到有些評論,主持人都忽略了吸煙有損他人健康這一面。其中一次,一位主持人對政府引入無煙處所有微言,認為健康是個人取捨,幸好另一位主持立時提出吸煙亦影響他人。
另一次,主持力言吸煙比喝酒對健康之禍害小,卻受到更強之管控,故不合理。同樣,這位主持亦忽略了吸煙影響他人。用經濟學的角度看,吸煙帶來雙重負面效應,酒精雖無益,但界外效應呢?可能有,卻不若煙草明顯,故控煙力度強於控酒,亦是順理成章。筆者不明白,何以顯而易見之一面,仍往往被忽略。是否因為政策宣傳上一直側重demerit一面,標語「吸煙危害健康」太深入民心,反令少人注意界外效應的一面?無論如何,筆者認為後者很重要,應該強調。
現轉至論控酒,政策明顯比控煙寬,過去二十年來,政策只有放寬,未見收緊,紅酒稅於2008年取消,今次則下調烈酒稅,但控煙政策則只有收緊,沒有放寬。
由以上討論可見,酒雖同為demerit good,但沒明顯界外效應,故控酒比控煙寬,亦算有道理,可是,一再放寛又是否合理呢?這便較難說,必須由有識之士,客觀評估喝酒帶來的demerit有多大才行。或有人認為,喝酒之demerit從來如一,但減酒稅之效益則在市差時更大,因市民在市差時需多點生計,衡量利弊後,在市差時減酒稅是無可厚非。這論點忽略了,用同樣道理,市民在市旺時謀生較易,哪市旺時應否加酒稅?只是,稅一減後,要加回很難,若不行,有關利弊之衡量,便應看長期而非短期。
另一方面,今次減稅之措施較特別,亦可一談。以入口貨值計,首二百元之烈酒維持百分百的稅率,但二百元以上之貨值則減至10%稅率。故此,該措施非單純減稅,而是讓邊際稅率隨貨值上升而累退。邊際稅率通常都是累進的,累退很少見,一來累進稅更易增加稅入,二來讓能多付稅者多繳稅,亦較公平。
累退稅亦非沒人提倡。於最適收入稅(optimal income tax)之研究中,經濟學家做了很多推算,不少結果竟然支持累退稅(註3),與預期相反。現實上,收入稅幾乎都是累進的,何以反而推薦累退?關鍵在誘因:累進稅容或促進公平,但削減了有能者上進多賺之誘因,相反,邊際稅率倘輕微累退,則不算太不公平,卻可鼓勵多工作多賺錢。
既然累退收入稅亦不一定差,那累退酒稅呢,是否同樣不差?只是,兩者有大不同,不可平行比較。累退收入稅鼓勵多勞多得,多勞本身是好事,鼓勵有理。累退烈酒稅卻鼓勵多喝貴價烈酒,這是否好事呢?當然,酒是demerit good,多喝自非好事。但今次稅率按酒價累退,不是按酒量累退,故政策不一定鼓勵多喝,或只鼓勵喝貴一點。
貴一點的酒是否更無益呢?這難以簡單定奪。一方面,須做些醫學研究,另方面,政府也應蒐集資料,看看喝酒之習慣如何變,以便日後政策檢討之用。倘高價酒不比低價酒傷身,而新酒稅又只令原本之酒徒改喝貴價酒,但沒多喝,則政策目標可達,否則當檢討。
最後,淺談一下賭。過去二十年來,賭博政策有所放寬。事實上,上一次經濟大不景之時(98至2000年間),民間討論開賭之聲甚強大,政府沒開賭,但於2003年合法化賭波,算是有限度放寬了賭博。此外,最新之預算案,引述馬會之評估指,去年非法籃球賭博注碼達700億至900億元。「為有效打擊非法賭博活動,政府將積極探討規範籃球博彩活動,並邀請香港賽馬會提交建議。」(預算案209段)
賭是demerit good,這應屬多數人之共識。只是,事物往往具雙重角色,如上所述,煙不單無益,亦帶來負面界外效應,兩者相加,令管控的理據更強。賭亦可具雙重角色,於香港言,合法的賭博往往與運動相連,賽馬、足球本身是有益之運動,與賭博連結後,角色模糊了,倘多推廣,可說是幫助該運動,當然亦難免惠及賭業。
倘益處害處能相抵消,則與運動相連之賭,似應比純賭博之害處小,港府不容許賭場一類純賭博活動,但容許運動類賭博,背後心態或基於此。然而,益害處是否真可抵消呢?這難說。另一方面,有說政府若全面禁賭,將徒令賭博地下化,譬如賭波合法化以前,已不乏黑市賭波,合法化反有助管控。這種論調絶非無理,有時候,規管確比不做任何事好,但必須分清「因黑市活動而引進規管」與「因規管而帶來黑市活動」,不應混淆兩者。前者說的是規管之理據,後者往往用以批評規管,前者合理不代表後者亦然。
事實上,有些人每當規管政策新推或收緊,就說不可,因規管反令黑市更活躍,例如煙稅一加,就搬出這說法。用這種邏輯引申,煙酒稅當取消,甚至所有商品稅亦然,因一有稅,就必有走私漏稅。雖誇張,這種論調卻不泛支持,但顯然是濫用了「規管帶來黑市」可引申之涵義。
經濟學看政策,重點在尋找最適宜(optimal)之處,行於所當行,止於所當止。何時當止呢?這要看政策目標,煙酒賭,政策目標不是要鼓勵這些活動,而是要管控。若因管控而帶來黑市活動,可說是政策代價之一,這代價倘不必付,自然最好,倘必須付,則當求取政策利益與代價之平衡,不是說一有代價,或代價增加了,規管政策便當取消。
註1:當然,通常沒罰款不等如必定沒有,經濟學近年亦流行探討sin tax,高脂稅算是sin tax之一例。只是,sin tax具爭議性,執行困難大,較少地方有採用。
註2:這是一般情況,但亦有學者提出無需管控仍可推動有益之事。行為經濟學家Richard Thaler(2017年諾貝爾經濟學獎得主)及法律學者Cass Sunstein提出libertarian paternalism的政策建議,倡導「輕推」(nudge),在不減個人自由之餘,可誘導個人作較佳選擇,筆者於信月2021年12月號有簡介,可參考。當然,輕推不足解決所有merit good及demerit good涉及之問題,它可補傳統政策之不足,而非代替之。
註3:最適稅理論之先驅——Mirrlees, J. A. (1971). An exploration in the theory of optimum income taxation. Review of Economic Studies, 38(2), 175-208——正正有如此推算。該文較艱深,Myles, G. D. (1995). Public Economics. Cambridge University Press有簡介,可參考。