住宅樓市已畧回穩，相信不少發展商、業主及政府官員，都鬆了一口氣。市況雖穩下來，樓市一些結構性問題卻未見有解，故應趁機多作檢討、做些改革，以免日後難關再遇時心中沒底，藥石亂投。
樓市的問題不在只升不跌，這幾年來大家看得清楚，樓價總會跌。港式樓市的問題在於好市時暴升，遠超平均負擔能力，行政措施、稅務辣招，只能強壓一時，爾後急速反彈，對策難求。再者，樓價愈背離大眾之購買力，下跌時便愈痛，對金融體系亦更危險。
簡言之，港式樓市之問題在不夠平穩，應防範的是大上大落，而非只升不跌。
要平穩自是不易。聯繫匯率下，息率高低看美國，倘息率走低時遇上本地經濟好，樓市便火熱難滅。雖如此，政府仍非無事可做。只是，除行政稅務措施外，現行政策重點在增加供應，唯供應乃長遠措施，遠水不能救近火，尤甚者，好市時增土地，往往在淡市時才化為大量樓盤供應，加深市況波動。
然則還有何事可做？筆者認為，要減少波動，理應著重現存住宅之流通性，讓封存不動的物業適當流轉。從另一角度看，讓封存不動之物業流轉，也算是增加供應。
香港樓市之結構很特殊，逾四成住戶居於公營房屋（下簡稱公房），這比例很高。但問題不在公房比例偏高，新加坡公房比例更高，但彼邦之組屋可自由流轉，沒港式流通性問題。
香港之公房主要包括出租公屋、自置公屋（「租者置其居」）及「居者有其屋」（居屋）。出租公屋不可買賣，交易流轉率是零。居屋及租置雖可轉讓，但要補地價，故流通性極低。據團結基金之計算（註1），在2006至2016年間，私樓的流轉率（交易量佔總存量之比）為7.9%，居屋之流轉率則為1.8%，僅及私樓四分一。往後年份之居屋流轉率及租置流轉率，筆者暫未找到數據，但估計亦不高。
當市面上大部份樓宇流通性偏低，整體價格便較難平穩。全港私樓約170萬，出租公屋約87萬，可出售公房（居屋、租置等）約46萬。這46萬公房倘能自由轉讓，相當於多了近三成潛在供應，倘私樓價高，買家可由私轉公，令居屋價高些，私樓價低些，私樓便較難暴升，樓價穩定些。然而，現制度下居屋租置未可完全自由轉讓，流轉率甚低，即使假設各類公房流轉率一律為1.8%，公房年交易只八千左右，對私樓流通量五至十萬言，難生大作用。倘其可自由轉讓，流轉率或趨近私樓，那年交易便達三萬多，這才有較大作用。
從經濟學的角度看，流轉有另一好處，就是市場效率。市場的好處，在於買賣雙方能各取所需，互惠互利。倘交易受人為（制度）限制，互利受阻，效率低下，則造成雙輸。
假設一對夫婦現居於市區居屋，單位之「自由市場」（已補價之市場）價值為500萬元。退休後他們願意搬到新界，同質素居屋之價格約400萬。倘把現居出售，扣除補地價後只能套現250至350萬，不足購入心儀新界居屋，加錢不化算，更減少養老資本，故不打算搬遷了。對他們來說，住市區與新界分別不大，新界可能更適合。簡單假設，對他們言，500萬元的現居其使用價值等同400萬，但制度不鼓勵遷移，變相浪費了100萬元的用值。相反，一對年輕夫婦可能（因樓價）迫於住在新界，不方便上班，即使他們願多付搬到市區，但因退休夫婦的例子多的是，他們便找不到合適合價的單位，交易不成，雙方都不能各取所需。
由此可見，流通性於市場有大幫助，既可增加效率，亦有助穩定樓價。可惜，房策多年來太著重增加新供應，卻忽略了現有公房之流轉。
要大幅增加公房之流轉，最佳策畧是私有化現存公屋，並容許自由轉讓，因公屋佔公房之比例最大，由此着手，功效最顯著。但政府對私有化似乎甚有疑慮，一直不太願推。其實，即使重推私有化，倘沿用舊模式，須補價後才可轉讓，問題仍是不解，因流轉之所以低，關鍵在補價制度，非私有化便可解。
倘有些地方不能改（但有些能），則當如何改？這是經濟學上次優理論（the theory of the second best，註2）之問題，筆者之建議（註3）是，先容許公房業主免補價換樓。
可賣買的公房，包括居屋、租置，以至「港人首置上車盤」。筆者提議，這些業主賣樓後，若在指定時間內購入另一公房，則可在「第二市場」（未補價之市場）入貨，毋須補價買「自由市場」的公房單位。
該建議可促進公房間之流轉，增加市場效率，對穩定私樓價格則有間接作用——它可增加二手居屋盤源。現時盤源少，因業主賣樓後退路窄（不可重投「第二市場」），倘退路拓闊了，多些人願放盤，選擇多些，或可吸引多些私樓買家轉投二手居屋，減輕私樓之壓力。
該建議簡單易明，可修訂，或分階段試行，但如何修訂才可不害其原意呢？
最近政府提出之「長者業主樓換樓計劃」，正好用來例示箇中困難。該計劃可看成是筆者建議之縮小版，把免補價業主限於長者。據估計，合資格業戶有十萬，看似不少。只是，筆者認為，該類計劃限制多，很難達到預期目標。
何解？這須先說明該計劃，但政府仍未公布細節，只說會參考房屋協會之「長者業主樓換樓先導計劃」。現先假設「新計劃」（房委會豁下公房）之運作方式與房協之「先導計劃」大同小異（註4），以說明這種計劃問題何在。倘政府爾後公布之細節沒下述問題，自然最好。此外，房協計劃只涉及房協屋苑業主，但房委會之計劃便當包含居屋或租置業主了。以下說明將不再區分兩類業主，以方便解釋。無論如何，計劃所涉業主須年滿60 歲，且持貨滿十年。
今設甲是合資格居屋業主，過往，倘甲出售了單位，他便不可再到「第二市場」購買另一居屋，甲只才可在「自由市場」購入另一居屋，並須補地價。新計劃下，甲仍可在「第二市場」購買另一單位，毋須補價，只是新買單位須比所賣為小，或位置較偏遠。此外，有報導指（未經證實），「新計劃」下，長者若「大換細」，則所換單位的地區位置不限，若長者交出市區單位，遷到新界或離島，則不限所換單位的大小。
該計劃的原意是，長者在一賣一買後有餘額作生活費，同時騰出市區或較大單位予有需要家庭，並促進公房的流轉，善用現有房屋資源。
筆者認為，無論是「新計劃」或「先導計劃」，都難以促進流轉，原因是，計劃只傾斜一方，非對買賣雙方都鬆綁。
假設上述甲在「第二市場」向乙買入一居屋單位。甲在新計劃下得益，但乙呢？乙可能是長者，也可能不是。先假定乙非長者，那他賣樓後便沒資格在「第二市場」買入另一單位，而賣樓所收取之樓價，因未補價，實低於其單位市值，這意味着，倘乙用收回之樓價去買「自由市場」下之居屋，即使是同一屋苑，同類單位，亦買不起。
由此可見，該計劃無助刺激賣方意欲。若賣方不願賣，即使多了買家願意買，成交之機率仍低。
當然，倘買家（長者）多了，「第二市場」樓價可望提升，增加賣方之賣樓意欲。只是，「第二市場」與「自由市場」價差達三至五成（所差為未補之地價），即使多了長者買樓，勢難令「第二市場」價格增加三至五成，對賣方（乙）言，賣樓後所得仍小，不足購回同質居屋，遑論私樓。
另一假設，乙亦是合資格長者，他賣樓後，有權不補地價買回同質居屋。問題是，要賣方（甲）買方（乙）同屬長者，市場太窄，配對不易。即使房委會幫忙配對，增加配對效率，亦只能是小幫。
再者，乙賣出居屋予甲後，倘要買回另一居屋，同樣須面對難找賣盤的問題，除非乙所買正是甲出售之單位（甲乙單位對換）。不過，政策又規定要大換細，或市區換新界，故即使甲乙均為長者，其中一方須持有新界大單位，另一方則持市區細單位，才可免補價對換單位，難上加難。
再退一步，即使換樓成功，但該政策希望長者大換細後，可省下樓價差額養老。倘由新界大單位換成市區細單位，樓價相差不一定大，交易後雙方未必可省下差價養老，即使一方可以，另一方亦不可以，令政策目標難以逹致。當然，換樓不一定為省錢，當局亦毋須執着計劃能否為長者省錢養老，筆者所言，旨在點出計劃之初衷難達，不如索性放寛規定，由換樓者自行定奪換樓是否有利。
總言之，筆者不是說，這些計劃沒用，只是這些計劃設限太多，令它能幫的很有限。計劃推出後，倘申請人不多，交易量少，或被詮釋為長者沒興趣換樓。其實他們可能有興趣換，只是配對不易而已，政府應放寛規限，而非放棄計劃。
長者換樓計劃的盲點在於，它希望幫助交易中一方，忽略了交易是雙方的，只對一方有利的交易，太難作得成。房委會其他計劃，往往有同樣盲點，譬如「白居二」，旨在幫白表客早點置業，故容許他們在「第二市場」選購二手居屋。向「白居二」賣樓之業主，卻不可在「第二市場」購入另一單位，令他們之放盤意欲低。若盤源不多，即再多批「白居二」申請，成交亦相對難。
筆者之建議，重點正在不偏於一方，無論是新買家還是現有居屋戶，倘交易雙方均為公房戶，即可免補價換樓，不論是向上換（由租置而居屋而首置盤，細換大，新界換市區），還是向下換。這建議仍有缺憾，未能幫助首置盤業主上流至私樓，只算是次優方案，但當局倘無意全面自由化公房，次優總比不改好。問題在於，如何改須注重細節，須看方案能否達致其目標。筆者過往已多次為文（註2及3），介紹如何用次優理論制訂房策，筆者之方案不可能被照單全收，故還須探討方案是否可改、如何改，才不害其原意，本文主旨之一，就是為此補注。
註*：標題由編者所訂，筆者原題目為「穩樓價、增效率——再論公營房屋之流轉」。
註1：見團結基金網頁「施政報告新房策，加快公營房屋流轉」（2018年10月11日）
www.ourhkfoundation.org.hk/en/media/commentaries/ 。
註2：可參筆者之「次優理論淺介：首置盤助房屋流轉」，刊於信月2018年10月號。
註3：「公房免補地價買賣，創上流階梯」，2022年10月號。
註4：見2025年施政報告第212段第(vi)點，及房屋協會網頁https://www.hkhs.com/tc/application/flat-for-flat-pilot-scheme-for-elderly-owners。
